Grundsteuer-Erklärung 2022: Die besten Tipps und Tools


Ende 2019 haben sich Bund und Länder auf eine neue Grundsteuer geeinigt. Die gilt zwar erst ab 2025, doch weil die Neuberechnung der knapp 36 Millionen Grundstücke den Finanzämtern viel Arbeit beschert, müssen Eigentümer und Eigentümerinnen schon bis zum 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben. Viele Bürgerinnen und Bürger sind deshalb verunsichert, das Steuer-Portal Elster überlastet. COMPUTER BILD beantwortet alle wichtigen Fragen und nennt Tools, mit denen Sie die Sache schnell erledigen.

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Jeder, der Grundbesitz in Deutschland sein Eigen nennt, ist verpflichtet, jährlich oder quartalsweise Grundsteuer zu entrichten. Unter Grundbesitz fallen unbebaute sowie bebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen. Städte und Gemeinden, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet, erheben die Grundsteuer. Sie gilt als eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Die Gemeinden finanzieren daraus beispielsweise Schulen, Kitas, Büchereien und Schwimmbäder. Derzeit belaufen sich die Einnahmen daraus auf rund 15 Milliarden Euro jährlich.

Warum gibt es eine Reform der Grundsteuer?

Unterschiedliche Steuern bei gleichwertigem Besitz, gleiche Steuer trotz unterschiedlich guter Lage – seit geraumer Zeit empfinden Eigentümerinnen und Eigentümer die Grundsteuer als ungerecht. Das Bundesverfassungsgericht folgte 2018 dieser Auffassung und mahnte zur Reform. Nach Ansicht der Richter verstößt die aktuelle steuerliche Ungleichbehandlung gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Bisher berechnet sich die Grundsteuer auf Basis veralteter Grundstückswerte, den sogenannten Einheitswerten. Im Westen beruhen diese auf Daten von 1964, im Osten sogar von 1935. Im Laufe der Jahrzehnte haben sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden erheblich verändert. Deshalb kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die laut Bundesverfassungsgericht nicht mehr mit dem Grundgesetz zu vereinbaren sind.

Nein. Ursprünglich sollte das sogenannte Bundesmodell deutschlandweit gelten. Doch nur Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen, Sachsen und das Saarland folgen bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts der Bundesregelung. Die restlichen Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen) machen von der Öffnungsklausel Gebrauch und berechnen die künftige Grundsteuer nach eigenen, teilweise einfacheren Modellen. Entsprechende Informationen zu den geltenden Regeln finden Sie auf den Internetseiten der Bundesländer:

Bis zum 31. Dezember 2024 gilt eine Übergangsfrist, während der Gemeinden und Kommunen die jetzige Form der Grundsteuer weiter erheben. Ab dem 1. Januar 2025 erfolgt dann die Erhebung der Grundsteuer nach den neuen Regelungen.

Die Senkung der Steuermesszahl und die Anpassung der Hebesätze sollen dafür sorgen, dass insgesamt die Grundsteuer in Deutschland nicht höher oder niedriger ausfällt. Doch angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten ist absehbar, dass sich individuelle Steuerzahlungen verändern. Schließlich ist das Ziel der Reform eine gerechtere Besteuerung. Während der eine künftig eine höhere Grundsteuer zahlen muss, dürfen sich andere über Steuersenkungen freuen.

Welche Angaben sind für die Grundsteuererklärung erforderlich?

Nach dem Bundesmodell müssen Sie für alle Grundstücke zunächst einmal allgemeine Daten ans Finanzamt übermitteln, unter anderem:

  • Steuernummer des Grundstücks
  • Adresse des Grundstücks
  • Grundbuchblattnummer
  • Flurstücknummer

Angaben für Wohngrundstücke

Für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum müssen Sie außerdem folgende Informationen parat haben:

  • Grundstücksart
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Wohnfläche
  • bei Wohnungseigentum den Miteigentumsanteil
  • Baujahr
  • Falls vorhanden: Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze

Angaben für Nichtwohngrundstücke

Handelt es sich beim Grundbesitz um Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke, sind folgende Angaben zu machen:

  • Grundstücksart
  • Grundstücksfläche
  • bei Teileigentum der Miteigentumsanteil
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart(en)
  • Baujahr
  • Bruttogrundfläche(n)

Wie erledige ich die Grundsteuererklärung?

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, die Erklärung auf elektronischem Weg ans Finanzamt zu übermitteln, etwa über das öffentliche Steuerportal Mein Elster (ELektronische STeuerERklärung) des bayerischen Landesamtes für Steuern. Wer bereits die Einkommensteuer-Erklärung über Elster erledigt, kann diesen Zugang auch für die Grundsteuer-Erklärung nutzen. Andernfalls erstellen Sie ein kostenloses Elster-Konto. Beachten Sie aber, dass die Bearbeitung rund zehn Werktage in Anspruch nimmt. Falls Sie keine Möglichkeit zur elektronischen Abgabe haben, dürfen Sie sich von Angehörigen helfen lassen. Diese können ihre jeweilige Elster-Registrierung nutzen, um die Erklärung für Sie einzureichen.
Wichtig: Da derzeit Millionen Deutsche ihre Grundstücksdaten ans Finanzamt übermitteln, kämpft Elster seit der Bereitstellung der Grundsteuer-Formulare am 1. Juli 2022 mit riesigem Andrang und entsprechenden Zugriffsproblemen. Zudem sorgt das Portal mit komplizierten Formularen in typischem Amtsdeutsch vor allem bei Neulingen für Frust. Im folgenden Abschnitt finden Sie einfache Alternativen.
Wer keinen Elster-Zugang hat oder den Stolperfallen des staatlichen Steuerportals ausweichen möchte, greift einfach zu einer alternativen Software. Wie bei den jährlichen Einkommensteuerprogrammen gibt es inzwischen verschiedene Angebote der etablierten Steuersoftware-Hersteller, die Grundstücksbesitzerinnen und -besitzern bei der Anfertigung der Feststellungserklärung helfen. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht, die ständig ergänzt wird:
WISO Grundsteuer

WISO Grundsteuer

Die WISO-Programme kommen von der Firma Buhl, die unter anderem den Einkommensteuer-Testsieger WISO Steuer und den Preisleistungssieger Tax entwickelt. Die neue WISO Grundsteuer ist seit Ende Juli 2022 erhältlich. Sie läuft direkt im Browser und steht somit unter Windows, macOS oder Chromebooks bereit, lässt sich dank responsivem Design aber auch am Smartphone noch gut bedienen. Das Online-Programm unterstützt sowohl das Bundesmodell als auch die spezifischen Modelle der Länder sowie alle Arten von Grundstücken und wirtschaftlichen Einheiten. Den in den meisten Ländern nötigen Bodenrichtwert ermittelt die Software automatisch. Preis: 29,95 Euro (drei Abgaben)

Und so funktioniert es: Melden Sie sich nach dem Kauf mit Ihrem kostenlosen Buhl-Konto an oder erstellen Sie eines. Nach einem Klick auf Jetzt loslegen führt das Programm Schritt für Schritt durch die Erklärung, erfasst alle nötigen Grundstücksdaten, hilft bei etwaigen Fehleingaben mit entsprechenden Hinweisen, berechnet die neue Grundsteuer und schickt das fertige Dokument schließlich papierlos zum Finanzamt. Um dabei das Elster-Portal zu umgehen, nutzt WISO Grundsteuer den bewährten “Steuer-Versand” von Buhl, den Sie nach einem Klick auf Jetzt Steuer-Versand einrichten freischalten. Dazu authentifizieren Sie sich entweder per Ausweis-Foto und Selfie oder einfach per Bank-Login anhand Ihrer persönlichen Daten (finAPI).

GrundSteuerErklärung

Wolters Kluwer GrundSteuerErklärung

Der Hersteller Wolters Kluwer steht unter anderem hinter den Software-Anbietern “Akademische Arbeitsgemeinschaft” sowie “Steuertipps.de” und belegt mit seiner SteuerSparErklärung Platz 4 im diesjährigen Steuersoftware-Test. Die neue GrundSteuerErklärung ist seit dem 27. Juli verfügbar. Dabei handelt es sich um eine klassische Desktop-Software für Windows – die Erklärung wird also auf der PC-Festplatte und nicht online erstellt. Unterstützt werden sowohl private Wohngrundstücke als auch land- und forstwirtschaftliche Flächen in allen Bundesländern. Das Programm führt mit verständlichen Hilfetexten durch die Erklärung, weist dank Plausibilitätsprüfung auf Fehleingaben hin und ruft bestimmte Angaben wie Flurstück und Bodenrichtwert direkt aus den entsprechenden Portalen der Bundesländer ab. Anders als bei WISO (siehe oben) wird die Erklärung über das persönliche Elster-Konto der Nutzerinnen und Nutzer verschickt. Sie benötigen also ein Elster-Zertifikat, einen Sicherheitsstick oder eine Signaturkarte, müssen das Elster-Portal aber nicht für die Erklärung nutzen. Preis: 14,95 Euro (eine Abgabe), 29,95 Euro (drei Abgaben), 44,95 Euro (fünf Abgaben)

Und so funktioniert es: Nach dem Kauf über den Link oben installieren Sie das Programm auf Ihrem PC und starten es. Meldet sich dabei die Windows-Firewall, klicken Sie auf Zugriff zulassen. Geben Sie nach dem Start im Menü Lizenzverwaltung den beim Kauf erhaltenen Freischaltcode ein, und klicken Sie auf Registrieren, OK und Schließen. Nun zeigt die Software eine Checkliste mit den benötigten Dokumenten, die Sie sich sich am besten gleich zurechtlegen. Anschließend klicken Sie auf GrundSteuerErklärung beginnen/fortsetzen sowie auf Elster jetzt konfigurieren und füllen das Formular aus. Nach zwei Klicks auf Weiter klicken Sie zum Beispiel auf Software-Zertifikat, Durchsuchen und wählen Ihr Elster-Zertifikat per Doppelklick von der Festplatte. Nach Klicks auf Fertigstellen und Weiter füllen Sie einfach die angezeigten Formulare aus und klicken danach auf Weiter. Auf der rechten Seite erscheinen zu jedem Formularfeld Hinweise und Links zu weiteren Informationen. Unter Hilfe finden Sie eine Kurzanleitung und ein Video-Tutorial. Ihre eingegebenen Daten werden beim Schließen des Programms automatisch gespeichert, und Sie können die Erklärung später fortsetzen.

Smartsteuer Grundsteuererklärung

Smartsteuer Grundsteuererklärung

Smartsteuer ist Hersteller der gleichnamigen Online-Einkommensteuererklärung, die im aktuellen Vergleichstest Platz 8 belegt. Die neue Smartsteuer Grundsteuererklärung sollte eigentlich schon Mitte Juli erscheinen, verschob sich aufgrund “unvorhersehbarer Herausforderungen” jedoch mehrfach. Wie der Hersteller am 4. August mitteilte, wird die Software derzeit final getestet und soll Mitte August verfügbar sein. Bei Interesse tragen Sie sich über das folgende Angebot unverbindlich in die Warteliste ein – Sie werden dann benachrichtigt, sobald die Software bereitsteht. Preis: 34,95 Euro (erste Abgabe), 29,95 (jede weitere Abgabe)

Der Clou: Die Smartsteuer Grundsteuererklärung soll alle nötigen Liegenschaftsinformationen (Gemarkung, Gemarkungsnummer, Flurstücksnummer, Flurstückszähler, Flurstücksnenner, Bodenrichtwert) direkt von der jeweiligen Behörde abrufen. Die Kosten für den Abruf dieser Daten sind im Lizenzpreis enthalten.

Grundsteuererklärung für Privateigentum

Grundsteuererklärung für Privateigentum

Das kostenlose Online-Portal des Bundesfinanzministeriums ist seit Anfang Juli 2022 freigeschaltet und richtet sich an Privatpersonen mit einfachen Eigentumsverhältnissen. Der Dienst soll die Abgabe der Grundsteuererklärung erleichtern, indem er auf Elster verzichtet. Der Zugriff ist allerdings eingeschränkt, da nur die Länder unterstützt werden, die am Bundesmodell teilnehmen. Liegt Ihr Grundstück also in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen, sind Sie bereits außen vor. Gleiches gilt für “komplizierte” Eigentumsverhältnisse wie etwa Miteigentumsanteile bei Eigentumswohnungen und Doppelhäusern. Der Online-Dienst läuft zwar im Browser, funktioniert aber nicht geräteübergreifend. Weil die erfassten Daten in einem Browser-Cookie gespeichert werden, ist die Weiterbearbeitung nur auf dem Gerät möglich, an dem das Nutzungskonto erstellt wurde. Preis: kostenlos

Und so funktioniert es: Machen Sie zunächst den Teilnahmecheck, um die Verfügbarkeit des Dienstes für Ihr(e) Grundstück(e) zu prüfen. Erscheint anschließend der Hinweis “Super, Sie können diesen Online-Dienst für Ihre Grundsteuererklärung nutzen”, klicken Sie auf Zur Grundsteuererklärung, auf Konto erstellen und folgen den Anweisungen.

Was ändert sich bei der Grundsteuer?

Schenkt man dem Gesetzgeber Glauben, soll sich die Gesamtsumme der Grundsteuer durch die Reform nicht erhöhen. Allerdings ändern sich die Faktoren für die Berechnung des Grundstückwerts. Bislang spielten für die Berechnung nur die Grundstücksgröße und die Gebäudefläche eine Rolle. Beim neuen wertabhängigen Berechnungsmodell gelten als wesentliche Faktoren der jeweilige Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Grundstücksfläche, Grundstücksart und Alter des Gebäudes fließen ebenfalls mit in die Berechnung ein.

Neue Bewertung in regelmäßigen Abständen

Um zu vermeiden, dass für vergleichbare Grundstücke wieder unterschiedliche Besteuerungen anfallen, erfolgt nach jeweils sieben Jahren eine neue Bewertung.

Neu: Grundsteuer C

Die neue Grundsteuer C hat das Ziel, Grundstücksspekulationen zu verteuern und finanzielle Anreize zu schaffen, auf baureifen Grundstücken neuen Wohnraum zu schaffen. Teilweise kaufen Spekulanten Bauland nur, um eine Wertsteigerung abzuwarten und es anschließend gewinnbringend zu veräußern. Im Rahmen der Grundsteuerreform will der Gesetzgeber nun dagegen vorgehen und der Wohnungsnot vor allem in Ballungsgebieten entgegenwirken. Künftig können Gemeinden für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz (siehe nächster Abschnitt) festlegen, wenn keine Bebauung erfolgt.

Nach wie vor berechnet sich die Grundsteuer aus drei Werten, die miteinander multipliziert werden:

Grundsteuer = Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Wert des Grundbesitzes: Den Wert des Grundstücks ermittelt das Finanzamt anhand von Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart und das Alter des Gebäudes.

Steuermesszahl: Die Steuermesszahl ist eine gesetzlich vorgegebene Rechengröße, die von der Art der Immobilie abhängt. Die Reform bringt eine deutliche Senkung der Steuermesszahl mit sich.

Hebesatz: Über den Hebesatz steuern Städte und Gemeinden die Höhe der Grundsteuer. Dieser Wert gilt immer jeweils für eine ganze Gemeinde. Der Gesetzgeber gibt den Kommunen damit ein Instrument an die Hand, mit dem sie sicherstellen können, dass ihr Grundsteueraufkommen auch nach den Neubewertungen in der Summe gleich bleibt.

Wer alleine mit der Grundsteuererklärung nicht zurechtkommt, darf Hilfe von der Hausverwaltung oder einem Steuerberater in Anspruch nehmen. Lohnsteuerhilfevereinen hingegen ist es nicht gestattet, in dieser Angelegenheit zu beraten oder Erklärungen abzugeben.

Vorerst sind Mieter nicht betroffen. Grundsätzlich ist die Grundsteuer von Eigentümerinnen und Eigentümern zu zahlen. Bei Vermietung können diese jedoch die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Da die neue Grundsteuer erst ab 1. Januar 2025 fällig ist, erscheinen die Neuberechnungen frühestens ab dann in den Nebenkostenabrechnungen.

Weitere Informationen und Hilfe rund um das Thema Grundsteuer finden Sie im Internet. Die Seite Wissenswertes zur Grundsteuerreform liefert einen guten Überblick über die verschiedenen Regelungen der Bundesländer. Wer weitere Fragen zur Grundsteuerreform und ihrer Umsetzung hat, kann diese in einem virtuellen Steuerchatbot stellen.

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